Malum, ekonomi-finans kanalları ve gazete sayfalarında “Türkiye’de konut balonu var mı, yok mu?” tartışması yapılıyor. Kast edilen şu: Fiyatlarda aşırı bir şişme mi var; konut stoğu artıyor mu; buna mukabil konuta olan talep düşüyor mu? Konunun önemi ortada. Zira dünya ekonomisinin 2008’de başlayan krizden gerçek anlamda hâlâ çıkamadığı bu konjonktürde, AKP Hükümeti ekonomiyi canlandırmak için bütün umudunu inşaat sektörüne bağlamış durumda. İnşaat sektörü büyüyünce, birçok sektör de peşi sıra hareketleniyor: demir-çelik, çimento, enerji, taşımacılık, taşa ve toprağa dayalı sanayi (seramik, tuğla vs.) bunların en önemlileri. İnşaat sektörünün oy tabanını güçlendirmek gibi çok önemli işlevsel etkileri de var. En genel anlamda, gayrimenkul piyasasında fiyatlar yükseldiği ölçüde alt-orta ve orta sınıflar kendini daha zengin hissediyor, “geleceğe daha güvenle bakıyor”, daha fazla tüketim yapıyor. 200 bin TL’ye aldığınız bir dairenin fiyatı 4 yılda 350 bin TL’ye çıkarsa, insanlar servetleri artmış hissine kapılıyor. Böylece örneğin yüklü bir ihtiyaç kredisi kullanıyorlar. Kredi kullanan koskoca bir kesim “siyasal istikrarsızlık” olsun istemiyor ve oylarını AKP’ye veriyor.
Konunun öneminin ikinci boyutu da bu: Konut balonu patlarsa ne olacak? Pek iyi olmayacak. Talebi aşan miktarda konut yapıldıysa ve satışlar pek iyi gitmezse, inşaat firmaları rezidans vs. yapımı için aldıkları kredileri geri ödemekte güçlük yaşayabilir. Kayda değer miktarda kredi geri ödenmezse, sorun bankacılık sektörüne ve oradan bütün ekonomiye yayılma eğilimi gösterir.
Tüketici Kırılganlığı
Bu kavrama Amerikalı muhalif iktisatçı Jack Rasmus’un ufuk açıcı bir kitabında rastladım.[1] 1980’lerin başından beri “neo-liberalizm” denilen yeni bir ekonomik paradigma uygulandığını biliyoruz. Bu politikalar bütününün ardındaki ekonomi teorisi, “parasalcı” (monetarist) vaya “arz yönlü” diye tanımlanıyor. Sosyal devlet dönemindeki Keynesyen politikalara ise “talep yönlü” denirdi. Bu bakış açısına göre ekonomik büyüme, dengeleri sarsan “fazla” büyüme (“ekonominin ısınması” da deniliyor), durgunluk, işsizlik, cari açık gibi etmenleri kontrol etmek istiyorsanız, piyasadaki para miktarını, faiz oranlarını, enflasyonu, döviz kurunu ve kredi miktarını kontrol etmeniz yeterli. İşte bundan dolayı, nispeten ciddi ekonomi yazarlarının bile sabahtan akşama sadece faiz oranları, Merkez Bankası’nın (MB) para politikası, döviz kuru gibi değişkenlerden bahsettiği duyuyoruz ve haliyle yabancılaşıyoruz. Hatta bazı reçeteleri ezberlemiş bile olabiliriz. Ben ezberledim. Mesela, Türkiye ekonomisi üst üste yüksek oranlı büyürse büyük cari açıklar veriyor; dengeleri tekrar kurmak için ne yapmak lazım? İç talebi kısmak lazım. O zaman faizleri yükseltir, böylece tüketimi frenlersiniz vs.
Bu anlayışa göre ortam “güvenli”yse, halk daima “tüketmeye” hazırdır. Elinde parasıyla veya potansiyel tüketici kredisi müşterisi olarak orada durmaktadır. Toplumun çalışan sınıflarının gelir düzeyi, borçlanma kapasitesinin sınırına gelip gelmediği gibi konular ikincil önemdedir ve pek gündeme gelmez. Halkımız, örneğin faizler düşer düşmez eskisi gibi konut almaya devam edecektir.
Gelgelelim, geniş kitlelerin gelir düzeyini ekonomik bir kriter olarak görünmez kılan bu bakış açısı, ABD’deki “mortgage krizi”ni açıklamakta başarısız kaldı. ABD’de 2007 ortalarında patlayan “mortgage krizi”nin iki boyutu vardı. İlki, finansal kırılganlık; diğeri ise tüketici kırılganlığıydı. “Gölge bankacılık” denilen, asıl işi finansal spekülasyon yapmak olan yatırım bankaları (Bear Stearns, Lehman Brothers, Merrill Lynch, Morgan Stanley ve diğerleri) ipotekli konut kredisiyle konut alanların kredi sözleşmelerini tahvil, senet gibi menkul kıymetlere dönüştürdü. Bu tahvil ve senetler ikinci piyasalarda alınıp satıldı ve ilk varlığın (konutun) değerinden giderek bağımsızlaşan karmaşık bir finansal ürün zinciri oluştu. Konut piyasası yükseldiği sürece bu “türev” araçlar prim yaptı. Finans kuruluşları prim yapan tahvillerden daha fazla alıp satmak için özkaynaklarının çok üzerinde borçlandılar. Örneğin, verili bir finansal yatırım aracını satın almak için 1 birim özkaynağa karşılık 15-20 birim borçlandılar (“kaldıraç”). Sonunda konut sektörü çökünce, yatırım bankalarının elindeki finansal varlıkların değeri kelepir fiyatlara düştü. Sonuçta birçok dev yatırım bankası iflas etmek üzereyken Amerikan devleti tarafından kurtarıldı.
Finansal kırılganlığı, hisse senedi, tahvil, gayrimenkul ve diğer varlıkların gerçek değerinin çok üzerinde prim yapması (buna “balon” diyoruz), bunun üzerine şirketlerin artan kâr fırsatından yararlanmak üzere özkaynaklarının çok üzerinde borçlanması, borçlanma yoluyla satın aldıkları varlıkların değerinin böylece daha da şişmesi ve sonunda yatırımcı şirketlerin ciddi risklere açık hale gelmesi şeklinde tanımlayabiliriz.[2] “Balonun patlaması”, varlık değerlerinin hızla düşmesi (“çakılması”) anlamına geliyor. Yüksek derecede risk alan yatırımcılar böylece borçlarını ödeyemeyip batıyor.
Peki, konut piyasası niçin çöktü? İşte burada tüketici kırılganlığı faktörü devreye gidiyor. Tüketici kırılganlığı, emekçi sınıflar ve orta sınıfların gerçek gelir düzeyinin sistematik şekilde düşürülmesi, buna karşın konut, sağlık, eğitim gibi temel ihtiyaçlarını karşılamak üzere sürekli borçlandırılmasıyla ortaya çıkan bir fenomen. Örneğin ücretli bir vatandaş, konut fiyatları yükselirken gelir sınırlarını zorlayacak şekilde konut kredisi almaya teşvik edilir; sonra ekonomi şu veya bu nedenle durgunlaşır ve çalıştığı şirket vatandaşın ücretini düşürür; böylece aldığı krediyi ödeyemez hale gelir. Elbette arka plandaki temel neden, ABD ve Türkiye gibi ülkelerde gerçek ücretlerin 80’lerin başından beri düşmesi ve temel ihtiyaçların ancak borçlanarak karşılanabilmesidir. Gelir eşitsizliği o dereceye varmıştır ki, birazdan göreceğimiz gibi, en çok kredi kullananlar toplumun ezilen kesimleridir. Zengin sınıflara doğru çıktıkça bireysel kredi kullanımı çok düşer. ABD’de krizi tetikleyen faktör, bankaların, düşük ve düzensiz gelirli kesimlerine (Siyahlar, Latinler, alt sınıflar) kredi pazarlayarak konut balonunu şişkin tutma çabası olmuştur.
Türkiye’de Konut Balonu Var Mı?
Bu soruyu kuşkusuz bazı göstergelere bakarak yanıtlayabiliriz. Ekonomi-finans medyası da bu göstergeler üzerinden tartışıyor. Temel paradigma şöyle: MB, yükselen döviz kurları nedeniyle 29 Ocak’ta bankaların likit ihtiyacını karşıladığı haftalık repo faizini % 4’ten % 10’a çıkardı. Böylece aylık % 0,7-0,8 civarında olan konut kredisi faizleri % 0,1’in üzerine çıktı. Esas olarak bu nedenle, konut satışları düşmeye başladı. Özellikle ipotekli konut kredisiyle yapılan alımlarda % 30’lara varan düşüşler oldu. Üstelik İstanbul gibi büyük kentlerde eritmesi zorlaşan bir konut stoğu (fazlası) oluşuyor. O halde konutta bir balon olabilir ve ileride istenmeyen sonuçlara yol açabilir. Tartışmanın çerçevesi bu.