Özge Güneş
Artan spekülasyon, hızla yükselen kira fiyatları ve yetersiz sosyal konut politikaları nedeniyle alt ve orta-alt kesimler için barınma giderek daha can alıcı hale geldi. Konut sahipliği giderek daha zor hale gelirken özellikle büyük şehirlerde yaşanan ve 2021 itibariyle patlayan kira bedelleri ise barınmayı toplumun en yakıcı gündemlerinden biri haline getirdi. Deprem gerçeği, kentsel dönüşüm sorunları, teslim edilmeyen TOKİ projeleri, zorla tahliyeler, emeklilerin, gençlerin barınma sorunu da cabası…
Emlakçılar bu krizin temel nedeninin arz eksikliği olduğunu iddia etse de, sorunun kaynağının konutun bir yatırım aracına dönüşmesi olduğu artık herkesin malumu. Yine de hatırlatalım: Barınma/konut hakkı/güvencesi yerine karın esas alındığı bir piyasa düzeninde, bu krizin çözülmesi mümkün değildir.
Türkiye’de inşaatın “ekonominin lokomotifi” olarak değerlendirildiği son 20 yılda toplumun alt ve orta alt gelir gruplarının ihtiyacını karşılayacak planlı ve sürdürülebilir bir sosyal konut politikası benimsenmedi. Sosyal kiralık konut projesi geliştirilmedi. İmar planları, kamu yararı gözetilerek değil, rant odaklı hesaplarla belirlendi. Kamu eliyle barınma hakkını güvence altına almak yerine, piyasaya terk edildi. İnşaat sektörü artık barınma ihtiyacını karşılamaya yönelik bir alan olmaktan çıkıp, yatırımcıların servet birikimi sağladığı bir sektör haline geldi.
∗∗∗
Neticede karşımıza 2021 itibariyle başlayan ve kiraların kısa sürede ikiye üçe katlandığı bir tablo çıktı. Kira fiyatlarının kontrolsüz artışı kiracıların tahliye baskısına maruz kalmasına yol açtı. AKP iktidarı tepkilere yanıt olarak kira artışlarını sınırlayan yüzde 25’lik tavan uygulamasını hayata geçirdi ama nafile. Ta ilk gününden de ön görülebildiği gibi bu uygulama piyasada fiilen işlemedi, yan yollardan aşıldı.
Tüm bu gerçekliğin yarattığı krizin pik noktasında TOKİ iştiraki Emlak Konut, 19 Şubat 2025 tarihinde “Kazançlı Yatırım Kampanyası” adıyla yeni bir konut kampanyası başlattığını duyurdu. İstanbul, İzmir, Antalya ve Balıkesir’de toplam 25 projeyi kapsayan kampanya, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum tarafından “Nasıl dar gelirli vatandaşlarımıza uygun ödeme imkânlarıyla konut sunuyorsak, bu kampanyada da diğer gelir gruplarındaki vatandaşlarımıza, uygun vade oranlarıyla, peşinatsız kazançlı bir yatırım imkânı sunuyoruz.” biçiminde duyuruldu.
Proje, barınma krizinin asıl muhataplarına değil, yatırım yapabilecek kesimlere yönelik olduğu için haklı tepkilere neden oldu. Esasen ne Emlak Konut ne Bakan Kurum hedefini gizledi. Kampanya orta gelir grubunu konut sahibi yapmak için değil “diğer gelir gruplarındaki” yurttaşlara yatırım amaçlı planlanmıştı. Barınma krizinin ortasında yatırımcılara ‘kazançlı fırsatlar’ sunarak yüksek gelir gruplarına daha fazla servet aktarımı hedefleyen bir proje…
∗∗∗
Sunulan fiyatlara bakalım. İstanbul’daki en düşük fiyatlı konutun 5 milyon 950 bin TL. 1+1 daire almak isteyen bir kişinin 1 milyon 190 bin TL peşinat ödemesi ve kalan 4 milyon 790 bin TL için kredi çekmesi gerekiyor. Bu durumda, 60 ay vadeli kredinin aylık taksit ödemesi 166 bin TL’ye kadar çıkıyor. Kampanyaya dahil edilen en düşük fiyatlı daire için aylık taksit ödemesi 61 bin TL’den başlıyor. Yani net asgari ücret olan 22 bin 104 liranın yaklaşık 3 katı.
Yatırımcılara yönelik bu projenin yeni kiralık konutlar yaratması orta sınıfı ev sahibi yapmasından daha olası görünüyor. Hatta yatırımcılar yüksek getiri beklentisiyle kiraları daha da yukarı çekecek, bu da sadece mülk sahiplerini daha da zenginleştiren bir döngü yaratacaktır. Yani proje konut ihtiyacına yanıt üretmek yerine, kriz dinamiklerini sürdüren bir mekanizma oluşturacaktır.
Konut ihtiyacı ‘kazançlı yatırım fırsatları’ sunan kampanyalarla değil, kamu eliyle barınma hakkının güvence altına alınmasıyla tesis edilebilir. Sosyal konut projeleri, kira sınırlandırmaları ve kamuya ait kiralık konut stokları olmadan, bu kriz yalnızca derinleşmeye devam edecektir.
