Önder Algedik
AVM’ler artık ölü yatırımlar. Türkiye’de bu yatırımları AVM sahipleri dışında kimse savunamıyor. Mağaza sahipleri hekimleri dinlerken AVM sahipleri pek dinleme derdinde değil. O yüzden bizim de bunu düşünmemiz gerekiyor. Korona salgını olmasa zaten dünyada ölen ve Türkiye’de uzatmaları oynayan AVM modelini konuşuyor olacaktık. Bugün AVM’leri yaşatmanın AVM sahipleri dışında kimseye faydası yok.
11 Mayıs’ta “kısmen” kapılarını açan AVM’ler 1 Haziran itibariyle “tam” olarak açılıyor. Ama kapatanlar açmıyor. Salgın ilanından sonra Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği çalışma saatlerini 12 ile 20 saatlerine arasına çekmeyi tavsiye etmişti. Bu tavsiyeye rağmen büyük mağazalar kapatma kararı aldı ve bir hafta içinde 100 AVM kapandı.
AVM sahipleri değil ama mağazalar hekimleri dinledi.
Tespit edilmiş 163 bin vaka varken, tespit edilemeyen çok daha fazla vaka varken AVM’ler şimdi açılıyor. Ne pahasına, ne uğruna açılıyor? Bizler için açılmadığı çok açık, veriler bunu gösteriyor.
VERİLERLE AVM GERÇEĞİ
AVM’leri anlamak için bazı verileri anımsayalım.
-Türkiye’nin ilk AVM’si Galleria AVM’dir. 1988’de açıldı, 2015’de ise yıkıldı. Şu an Türkiye’de 454 AVM var.
-AVM’ler kiralanabilir alan olarak ölçülüyor. 2019 sonu itibariyle 13,5 milyon metrekare kiralanabilir AVM alanı var. Ama buna kiralanamayan alanlar, otopark vs. de eklenince bu alan yaklaşık 40 milyon metrekareye çıkıyor.
-2018’in ilk altı ayında Türkiye’de 500 bin metrekare kiralamama alanı olan AVM açılmış. Şu anda proje halinde 44 AVM var. 2023’ten sonra yeni AVM projesi yapılmayacağı tahmin ediliyor.
-2019 yılında AVM’lere gelen ziyaretçi sayısı 2 milyar 400 milyon. AVM başına günde ortalama 15 bin ziyaretçi anlamına geliyor. Küçük bir AVM için binlerce, büyük bir AVM için on binlerce ziyaretçi Covid-19 için müthiş bir alt yapı.
-2019 yılında AVM’lerin 160 milyar TL ciro yaptığı tahmin ediliyor. Bunun içinden kira gelirlerini siz tahmin edin ve neden AVM sahiplerinin bu mağazaları açmak istediğini anlayın.
Bu beş veri tabi ki AVM’ye gitmemek için yeterli değil. Ama bu denklemi Covid-19 gözünden bakarsanız AVM’lere adım atmamak için kocaman beş nedeniniz var.
1- ZOMBİ AVM’LERİ KURTARAN OLMAYIN
2008 krizinden sonra ABD’de AVM’ler batmaya başladı. Dünyada artık “Retail apocalypse”, yani “perakende kıyameti” adı verilen bir süreç yaşanıyor. ABD’de 2019 yılında yüzde 59 artış ile 9 bin 302 mağaza kapanmış. Buna paralel olarak da kapanan AVM’ler çoğalmış. Buna hatta “Zombi AVM’ler” deniyor. Salgın öncesinde mağazaların ve AVM’lerde kapanmaların hızlanacağı yönünde çalışmalar ortalıkta geziyordu. AVM’ler yerel ekonomiyi bitirerek ciddi zararlara neden oldu. İşi bitince elimizde zombi AVM’ler kaldı.
Dünyadaki AVM’ler ile bizlerin ne ilişkisi olabilir ki? Söyleyelim, Türkiye’deki AVM’lerde yabancı sermayenin payı yüzde 30 civarında! Orada batan AVM sermayedarlarının bir ayağı da burada.
2- AVM’LER TÜRKİYE’DE DE BATIYOR
2011’den 2017’nin ortasına kadar Türkiye’de 1,4 milyon metrekarelik kiralanabilir alan sahip AVM kapanmış. Bu neredeyse boşa giden 5 milyon metrekare asfalt ve beton demek. Ayrıca bu AVM’lerin isimleri pek anılmıyor. Yıkılan, yeniden yapılarak unutulan ve şanslı ise fonksiyon değiştiren AVM’leri bilmiyoruz. Ankara’da 2017’ye kadar 8 AVM kapanmış ya da biçim değiştirmiş. Ülkede adı unutulmuş onlarca AVM var.
Bu salgında açılan AVM’ler Türkiye’de de darboğaza giren bu AVM pazarını beslemeye yarayacak. Hem de sizin hasta olma riskinize rağmen.
3- AVM’LER ESNAFI BATIRIYOR:
2007’de 240 bin olan bakkal sayısı 2017’de 165 bine düşmüş. Burada AVM’lerde olan büyük marketlerin, semtlere açılan büyük marketlerin ciddi rolü var. Diğer taraftan bu AVM’ler sadece bakkalların değil, kasabın, fırının, manavın da ekmeğini çalıyor. Bu salgında hepimiz her gün selam verdiğimiz bakkal, kasap, manav, fırıncı ve hatta terzinin bile ne kadar değerli olduğunu bir kez daha anladık.
O yüzden komşunuzu seviyorsanız AVM’ye gitmeyin.
4- AVM’LER ÇOK YAKIYOR
AVM’ler ışıl ışıl aydınlatılmak için, havalandırma sistemleri ve makinalar için bol bol elektrik tüketir. Isınmak için bolca yakıt, soğutmak içinse delice elektrik harcar. Bu hafta AVM’ler açıldıkça elektrik tüketimi artacak, ama havalar ısındıkça soğutma kaynaklı olarak bu artış katlanacak. Fakat, havalandırmada sadece taze hava kullanılırsa, soğutma kaynaklı tüketim yine katlanacak. Bu durumda yöneticiler taze hava kullanımını azaltabilirler. Böylesi bir riski onlar göze alabilir, ama siz alamazsınız. Daha kötüsü, bu durumu denetleyen bir yapının olmaması. Kamunun denetleme yetisi kalmadığı için hiçbir AVM yönetimine güvenmemiz mümkün değil.
5- AVM’LER FİZİKSEL MESAFEYİ ÖLDÜRÜYOR
Alışveriş merkezleri zaten satın almayı kitleselleştiren yapılar. Korona önlemi olarak daha az insanı içeri alsalar bile hız burada asıl mesele. Birinci nokta budur, AVM’lerdeki tüketimin hızı mesafeyi kısaltır.
Tüketimin hızına artan ziyaretçi sayısını ekleyin. 11 Mayıs’ta açıldığında ilk gün 1,2 milyon insan ziyaret etmiş. Yani ortalama 3 bin ziyaretçi. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hüseyin Altaş “Yüzde 20’lerle başlarız giriş sayısında yavaş yavaş yüzde 30, 40 ve 50, Eylül’den sonra yüzde 60 ve 70 diyerek gideriz” şeklinde açıklamada bulunmuş. Yani Eylül’e kadar ortalama 7 bin 500 ziyaretçiye ulaşılacak. Böylece ikinci nokta karşımıza çıkıyor, “etkileşim miktarı” da arttırılıyor. Tam da salgının ikinci dalgasına hizmet eder gibi.
Ama daha kötüsü 13,5 milyon kiralanabilir alan, toplam 40 milyon metrekare beton-asfalt dökülen alan ile AVM’ler kentlerin deprem toplanma alanı olması gereken, parkı olması gereken yerler. Kişi başına 1,5 metre mesafe koymamız gerekiyorken kişi başına yarım metrekare inşaat ile alanı daralttınız. Bu da üçüncü nokta.
AVM’ler artık ölü yatırımlar. Türkiye’de bu yatırımları AVM sahipleri dışında kimse savunamıyor. Mağaza sahipleri hekimleri dinlerken AVM sahipleri pek dinleme derdinde değil. O yüzden bizim de bunu düşünmemiz gerekiyor. Korona salgını olmasa zaten dünyada ölen ve Türkiye’de uzatmaları oynayan AVM modelini konuşuyor olacaktık. Bugün AVM’leri yaşatmanın AVM sahipleri dışında kimseye faydası yok. Ama esnafın hepimize çok faydası var. Salgında hepimiz gördük. Dahası fiziksel mesafeyi öldüren, bize doğa bırakmayan, salgında ikinci dalgayı besleyecek AVM’lerin ve onların sınırsız, denetlenmeyen enerji tüketimleri hepimiz için ciddi bir sorun.
Unutmayın, fiziksel mesafe bir buçuk metre, kişi başına düşen AVM alanı yarım metrekare.
